「◆売却動画◆」の記事一覧（96件）
カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/26 16:52
相続財産の還付とは何ですか？
↓相続税還付について解説していきます↓
Q.相続税の税率は何％位なのですか？
A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、
最高で５５％となっています。
Q.５５％！すごい税率ですね。
A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。
Q.でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。
A.路線価はその路線、道路についている標準単価です。
実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などに
ついては考慮されていません。
Q.確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。
A.これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が
低くなることもあり得ます。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。
Q.税金の専門家なので税理士ですね！
A.そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。
法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。
Q.では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。
A.申告し納税すれば終わり、では無いのです。
5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。
逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。
Q.それは怖い。備えあれば患いなしですね。
A.それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。
当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。
Q.でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？
A.HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。
不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。
なるほど、よくわかりました。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/23 13:00
相続財産の遺留分とは何です？
↓相続財産遺留分について解説していきます↓
Q.遺言書とは何でしょうか。
A.遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。
それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。
Q.遺言書を作成するメリットは何でしょうか。
A.遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。
遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。
Q.「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか
A.延滞税が課されることになります。
法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。
それは大変ですね
遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。
家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。
Q.ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか
A.遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。
こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが「遺留分」です。
Q.遺留分はどのように請求するのでしょうか
A.遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。
これを「遺留分の減殺請求」といいます。
減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。
Q.もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか
A.その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
Q.減殺の請求に期限はあるのでしょうか。
A.遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。
また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/21 10:00
遺残分割協議とはなんですか？
↓遺産分割協議について解説していきます↓
Q.「遺産分割協議」とはなんですか。
A. 相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
Q.「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか。
A.故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。
最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。
「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。
遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。
Q.例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか。
A.家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。
Q.相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか。
A.不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。
Q.協議や分割の仕方はどうしたら良いですか。
A.基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は４つです。
現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法
Q.協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか。
A.相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
Q.遺産分割協議書はどのように作成しらた良いですか。
A.相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。
Q.どのような手順で進めていけば良いですか。
①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印 の順番です。
Q.遺言書を確認するのは何か意味がありますか。
A.たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。
Q.その他、気を付けておくべきポイントはありますか。
A.遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/20 10:00
リバースモーゲージとの違いは何？
↓リースバックについて解説していきます↓
Q.最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが
「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか？
A.まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、
所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。
元金については、所有者が亡くなられた際に
返金して頂きます。
返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。
Q.リースバックはどのようなものですか。
A.「リースバック」については、
所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、
売却金を取得します。
両者とも、資金調達してもそのままその不動産に
住み続けられる点は共通しています。
Q.違いは何でしょうか。
A.「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に
移転しませんが、
「リースバック」は不動産買取業者に所有権が
移転しますので、この点が最も大きな違いです。
Q.他に何かありますか。
A.「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を
締結して頂き、貸主へ賃料を支払って頂く必要があります。
Q.「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。
A.「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、
融資を受けることが出来るので、
愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。
リースバックも同様に、売却後も済み続けることが
出来るのがメリットです。
Q.デメリットは何ですか。
A.「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの
制約があります。
例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の
同意などです。
また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは
考慮しなければならないです。
「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は
少ないのですが、所有権が移転する「売却」ですので、
手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。
Q.「リースバック」を選択した場合、
賃料はどう決まるのですか。
A.取扱いの業者様により異なりますが、
基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。
同じく、敷金礼金についても敷金のみで、
礼金は取らない業者様も増えています。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/19 13:00
相続の配分割合って法律で決まってる？
↓法定相続分について解説していきます↓
Q.相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。
A. 民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」に
ついての目安が定められています。
相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」と
いいます。
Q. 法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。
A.「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって
異なります。
例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、
法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ
4分の1で等分します。
Q.配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。
A.被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を
人数で等分します。
Q.配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか
A.配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で
等分します。
Q.その他に何か気を付けることはありますか
A.「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」
場合の基準です。
遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分に
こだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/18 10:00
相続不動産ってどう評価するの？
↓不動産評価について解説していきます↓
Q. 相続財産の額を算出する際、不動産の価格は
どのように計算するでしょうか？ A. 建物の場合は簡単で、
毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額が
そのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。
土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは
ありません。
Q. 評価額と違うのでしょうか？
A. 同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は
違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、
倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。
Ｑ. 路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか?
A. 倍率地域とは簡単に言うと
路線価のついていないエリアの事になります。
Q. 路線価がついていないエリアというのがあるのですね？
A. そうです。
Q.では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
A.まず路線価についてですが、
その年の1 月 1 日時点の価格を 7 月 1 日に
国税庁が公表しています。 この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に
設定されています。
Q.あらかじめ時価の変動についても
想定してあるロいうことですね。
それでは実際の計算方法を教えて下さい。
A.まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、
相続される土地の前面道路に記載してある数字を
確認して下さい。
例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は
1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載 されてる 価格は
1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、
簡単に価格が分かります。
Q.数字の後ろについているFという
アルファベットは何ですか？
A. それは借地権割合を示す記号になりますので、
この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号に
なります。
Q.路線価を確認したら次に何をすればよいですか？
A. 次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を
確認して下さい。地積と記載 してる 欄にある数字が
土地の面積です。
その面積と路線価を掛けてください。
例えば、先ほどの例で示した土地が100㎡だった場合、
150,000円×100㎡で15,000,000円となります。
以外に簡単ですね。
A. これだけですと簡単ですが、
実際には土地の間口や地型は様々です。
先ほど計算した価格から、
この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいので
プロに相談して下さい。
Q. 税理士さんに相談すれば良いのですか？
A.いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、
不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格を
そのまま相続税評価額として
相続税申告されるケースが散見されます。
Q. 調整をしていないと言うことですか？ それでは使い勝手が悪い土地の場合、 多く相続税を払っていることになりませんか？
A.そういうことになります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談することを
お勧めします。
Q.次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
A.まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを
開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると
倍率表が表示されますので、
対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Q. 倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
A. 倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を
掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
良く分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2022/06/10 09:21
相続について
相続について解説しています。
Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、
Ｑ．相続税の支払い対象者は９％しか居ないのですね、意外と少ない印象です。
何故こんなに少ないのでしょうか？
Ａ．それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。
Ｑ．基礎控除はどのくらい有るのでしょうか？
Ａ．基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。
Ｑ．法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか？
Ａ．基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
Ｑ．相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか？
Ａ．相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Ｑ．法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか？
Ａ．相続には３つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
Ｑ．遺言の作成はとても重要ですね。
Ａ．その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2022/05/30 09:30
自筆証書遺言
自筆証書遺言について解説しています。
Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文 ②日付 ③氏名 を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。
Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。
Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。
Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。
Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。
Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。
Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。
Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。
Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。
Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。
Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。
Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。
この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。
この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2021/10/04 09:10
公正証書遺言
Ｑ．「公正証書遺言」とは何ですか？
Ｑ．本人が公証役場に行けば良いですか？
Ｑ．公正証書遺言のメリットは何ですか？
費用は掛かりますが、子供達が相続で揉めてトラブルになる可能性を考えれば、有益な
お金の使い方だと思います。
①遺言を作成する人の印鑑証明書
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』
⑥遺産に銀行預金、株等が含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在
の残高等が必要です。
法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、公正証書遺言の方がより確実だと思われます。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2021/09/29 09:00
「引き渡し猶予」って何ですか？
はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、
所有権はどうなりますか？又、リスクは有るのでしょうか？
残代金の支払いと同時に、所有権は買主様に移転し、 登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展する
いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様に
なるほど、分かりました。
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