「2023年10月」の記事一覧（2件）
カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/10/07 13:58
↓価格変更について解説していきます↓
Ｑ.売却中の物件の価格を変更する時に気を付けておくことはありますか？
A.まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのかを確認する必要があります。
しっかりと営業活動をおこなったうえで、お問合せやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみに価格を下げることはしないように気を付けていただきたいです。
Q.一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか？
A.概ね一カ月です。ポータルサイトへ掲載し、不動産を探している方に直接アピールしたり、REINSという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。
もちろん自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに一カ月くらいです。
Q.値下げをする場合はどれくらい下げるのですか？
A.例えば2,000万円の査定価格に対して、2,280万で売却スタートした場合、1カ月間売却活動をした結果
ご案内の数等の買主候補の引き合いが想定より少なければ、概ね5％の100万円値下げすることを提案します。
Q.けっこう大きく値下げするんですね！？
A.確かに大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですので、その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。
Q.改善されなければ意味がないですもんね。
A.そうなんです。その後にさらに50万円下げて、合計100万円の値下げをしたことになっても、市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので、効果が薄いです。
Q.なるほど。だから最初から５％の提案なんですね。
A.もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げするんです。
Q.1カ月で５％下げて、その後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか？
A.そうご提案することが多いです。
その時期になると、元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額ぐらいまで下げることを提案します。
Q.確かに私も今すでに査定金額を忘れてました
A.今お伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、柔軟に対応させていただきますが、一つご注意いただきたいことがあるんです。
Q.どういったことですか？
A.売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないということです。
安く売ろうとしているのではないか、と思われたりするのですが、お気持ちはわかりますが、ご売却を担当している不動産会社は、できるだけ高く売却できるように努力をし、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているんです。
Q.高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。
A.確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいた責任がありますので。
お話をまとめますと、査定額に対して１０％上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1カ月毎に提案させていただき、概ね5％程が目安ということ。できるだけ高値でご売却する為に努力もした上でのご提案ということです。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/10/05 10:00
売却に苦戦している時の対応策を教えて？
↓売却苦戦物件について解説していきます↓
Ｑ.不動産が長期間売れなくて困ってます。どうすればいいですか？
A.物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。では、なぜ買い手がいないかというと、
需要とのギャップがあるからです。しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。
物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。
Q.それはなんですか？
A.１．販売価格が不適切である
２．物件自体に何らかのマイナスポイントがある
３．不動産会社選びに失敗している
この3つです
Q.それぞれ詳しく教えてもらえますか？
A.はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。
Q.確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします・・・でも不動産会社から頂いた
査定書の金額で依頼したんですが・・・
A.不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。
Q.そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはいけないという事ですね・・・
A.そうですね、売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。
Q.わかりました！では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。
A.はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。
Q.確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・
A.そうですよね、売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。
Q.わかりました。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい
A.はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。
Q.そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。
A.そうですね、ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。
Q.その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。
A.そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては
・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する
・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す
・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す
・不動産会社そのものを変更する
以上のポイントを意識していただければと思います。
Q.わかりました。ありがとうございます。
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