不正形地お査定はどのように行うの？

     ↓旗竿地の査定について解説していきます↓


Q.自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか？

A.いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。

価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。

Q.そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

A.通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

Q.では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

A.はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。

Q.では、どのような査定をしていくのでしょうか。

A.はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します

Q.路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

A.路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

Q.国税庁ですか。知らなかったです。

A.そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

Q.では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？

A.はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。

そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなければなりません。

Q.奥行価格補正率とは何でしょうか？

A.「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。

正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。

Q.奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

A.１平米あたりの路線価額＝　路線価　×　奥行価額補正率で計算します。

Q.これで、やっと査定金額が出るのですか？

A.いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」や「不整形地」の計算をしなければなりません。

Q.まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。

A.はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。

間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

Q.不整形地の計算はどうですか？

A.不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。

不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

Q.わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。

うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

A.そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

Q.その金額で売れますか？

A.そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。

はい。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、

より正確な査定金額が出るかと思います。

Q.わかりました。ありがとうございました。

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　  転勤時、売却、賃貸どちらがお得？

　↓売却賃貸について解説していきます↓

Q.転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどっちの方が良いのですか？

A.たしかに転勤のタイミングでご売却のご相談をいただくことは多いですね。
賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリットデメリットがあり、その方のご事情と、その不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが３つあります。

Q.ポイントを教えてください。

A.はい。まず1つめは大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的にはできないということです。

Q.え！？そうなのですか！？

A.はい。そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を

促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が

住むことは、契約違反となってしまうのです。誰かに貸したいということであれば、

アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。

但し、住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもありますので、

必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。

Q.わかりました。

A.ローンに関してクリアしたうえで、ポイントの2つめとしては、長期的な収支でどちらが

得をするかです。売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまった

お金が手に入ります。賃貸に出すと、賃料収入が入りますので、ローンの支払いと

相殺することもできます。ただし空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重払いになって

しまう可能性もあります。

Q.二重払いは厳しいですよね・・・

A.そこが一番のリスクかと思います。ですので個人的な経験上では売却をされる方が多かったです。

そうなんですね。転勤先の地域が気に入ったら、そこで新しく家を買うこともできますね。
そうですね。実際そういう方もけっこういらっしゃいます。
最後に、3つ目のポイントは手持ちの資金です。
先ほども触れましたが、賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃とローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクがあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。
もし転勤で自宅をどうするかをお悩みの場合は、お伝えした3点をポイントにしながら、不動産会社にご相談いただければと思います。

Q.わかりました。ありがとうございました。

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