抵当権抹消ってなんですか？

↓抵当権抹消について解説していきます↓

Q.所有している不動産を売却したいのですが、まだ、銀行からの借入が残っているんです。

このような不動産って売れるのでしょうか。

A.はい。問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却は出来ます。

Q.そうなんですね。その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？

A.その場合、現在お持ちの不動産には、銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して、抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金での返済または、手持ちの資金からの返済、どちらでも構いません。

Q.基本的なことですが、抵当権って何ですか？不動産を購入するときに、銀行から融資は受けたのですが。

A.はい、銀行は融資をする際に、不動産を担保とします。万が一、借入された方が、ローンの返済が出来ない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して、債権を回収するためです。抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収が出来る。そのような権利のことを抵当権といいます。

Q.確かに、融資を受けたときに、自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。

A.そうですね。多くの金融機関は融資をする際に、抵当権の設定を求めますので。

Q.では、この抵当権を外さないといけないですよね。

A.はい、そうです。誰も、前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。

ですから、不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に、抵当権を抹消しなければならないのです。また、新たに不動産を購入される方に対して、銀行などの金融機関は、前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。

Q.抵当権はどうすれば外せるのでしょうか。

A.はい、ローンの残債を一括して繰上げ返済することによって、銀行は抵当権を外してくれます。借入されている方が、残債を一括返済した際に、銀行は「抵当権抹消書類」を借入者に渡します。実務的には、抵当権の抹消手続きは、

司法書士に委任することが多いため、あまり馴染みがないかもしれません。

Q.わかりました。素人なので、プロの司法書士にお任せしたいと思いますが、抵当権を抹消する時に必要な書類はありますか。

A.はい。全部で６つあります。

⑴登記済証または登記識別情報　

⑵登記原因証明情報（抵当権解除証書）

⑶委任状（代理権限証明情報）

⑷金融機関の資格証明書　

⑸抵当権抹消登記申請書

⑹登記事項証明書

書類は、銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられれば、ご相談頂いた方がよいですね。

Q.ちなみに抵当権の抹消の費用はどの位でしょうか。

A.印紙代や司法書士への金額も含めると、15,000円～20,000円が相場です。

Q.抵当権の抹消手続きは自身でも出来るのでしょうか？

A.できますね。ただ、不動産売却に伴う抵当権の抹消については、購入者の登記も絡んできますので、

安心・安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも、出来る限り、プロの司法書士に依頼することを

お薦めします。

Q.なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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　IT重説って普通の重説と何がちがうの？

　　     IT重説について解説していきます↓


Q.最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか？

A.はい、それはIT重説と言われるものですね。

Q.IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？

A.はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。

それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。

Q.そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。

A.そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありますね。

Q.重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？

A.先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。

オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。

Q.ネット環境ですか？　最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？

A.はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。

必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。

ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。

また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。

Q.確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。

A.そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。

Q.なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか？

A.事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。

Q.なるほど！それなら安心ですね！

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非居住者の不動産売却時源泉徴収義務ってなに？

          ↓源泉徴収について解説していきます↓

Q.買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

A.はい、本当です。

Q.その義務はどういう時に発生するのですか？

A.はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。

Q.非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

A.いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

Q.では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

A.はい、そうなんです。

Q.売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

A.はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

Q.不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

A.いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

Q.それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

A.はい、その場合は不要です。

また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。

親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

Q.源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

A.不動産売買価格の１０.２１％となります。

Q.売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

A.いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに

税務署に納付することになります。

Q.売主は何もしなくて良いのですか？

A.いいえ。売主様は確定申告が必要です。

確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

Q.なるほど、よくわかりました。

A.非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

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　　境界明示義務ってどんな義務？

   ↓境界明示について解説していきます↓


Q.不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

A.はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

Q.境界って何ですか。

A.はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、

一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

Q.どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

A.はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

Q.そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

A.はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には

『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、

　売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』

といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

Q.それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

A.はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

Q.土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？

A.いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

Q.合意が得られない場合はどうなるのですか？

A.最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても

早期にトラブル解決することが出来ます。

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　　　高く売れる時期ってあるの？

　  ↓売却時期について解説していきます↓

Q.不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？

A.そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。

Q.何故その時期に需要が高まるのですか？

A.転勤や入学等で人が動く時期だからです。

Q.ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？

A.いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、

必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

Q.でも、その時期の需要は高まるのですよね？

A.確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。

Q.では、高く売るにはどうしたらよいのですか？

A.はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内に

ライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか？というマーケティングも重要になってきます。

Q.他にポイントはありますか？

A.営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。

どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

Q.売主様側で出来る対策はありますか？

A.はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。

Q.リフォームはした方が良いですか？

A.リフォームに関しては難しいところですね。

築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ

無駄な費用になってしまいます。

リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。

Q.不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！

A.そうですね！

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    共有持ち分だけを売却することはできるの？

           ↓持分売却について解説していきます↓

Q.急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？

A.それはお困りでしょうね？　基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが

一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。

Q.自分の持ち分だけ売買できるのですか？

A.はい、法的には可能です。

Q.それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

A.持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

Q.え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

A.はい、そうです。

Q.そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

A.購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

Q.デメリットはありますか？

A.はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

Q.多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？

A.基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。

Q.なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！

A.はい、そうです。

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　　　買取と仲介どちらがいいの？

     ↓買取VS仲介について解説していきます↓



Q.よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか

A.はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

Q.「金額」と「資金化のスピード」ですか

A.はい。そうです。まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には

不動産会社が買主となりますが、物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

Q.７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね

A.そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、

契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。

また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を

負わされたくない方にはおすすめです。

Q.そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか

A.そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

Q.わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか

A.はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

Q.高く売れるのでしょうか。

A.一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発した

あと分割して販売するケースが多いです。このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

Q.そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。

A.はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。

①　早期に不動産を現金化したい　

②　売却を誰にも知られたくない

③　売却後に買主へ責任を持ちたくない

④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地

⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件です。

以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

Q.では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

A.はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

Q.わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

A.買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、

詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。

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　　近所に知られずに売却できるの？

　   ↓水面下売却について解説していきます↓

Q.ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

A.一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、これらをせずに売却したいということですね。

Q.はい、周りに売出価格などが広まるのが嫌で・・・

A.この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

Q.業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね！それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

A.しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。

まずメリットに関しては

物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点

次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。

今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

デメリットは何ですか？

デメリットですが

一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。一般的に、仲介価格の７割以下での買取になることが多いです。

Q.そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか？

A.広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。

しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、

決して飛び込みのお客様は多くありません。

基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。

また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。 なので「絶対に知られたくない」という場合は

「業者買取」をお勧めします。

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　　取得費不明時の売却益算収納法は？

　    ↓取得費不明について解説していきます↓

Ｑ.不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？

A.居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

Ｑ.利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？

A.売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。

Ｑ.売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。

A.確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。

Ｑ.そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか？

A.不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。引っ越しの際に行方不明になることもあります。

Ｑ.それだと計算できないですよね。どうするんですか？

A.取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

Ｑ.ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？

A.そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。

Ｑ.そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。

A.そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。

Ｑ.それでも無い場合は諦めるしかないですか？

A.登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。

Q.方法はあるんですね！

A.全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。
不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。

Q.なるほど、まずは相談ですね。

A.はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

Q.わかりました、有難うございます。

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