不動産売却って何から手を付ければいいの？

      ↓初めての売却について解説していきます↓

Q.自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、何をどうしたらよいか分からなくて。

どうやって売却を進めて良いのか教えてもらえますか。

A.不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね。

そのために、我々不動産のプロがいますので、安心してお任せください。

Q.そういって頂けると心強いです！

A.まずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。

Q.自分の不動産を確認するとはどんなものですか？

A.はい。ご売却予定の戸建で生活をされているので、家の内装や設備は十分ご存知かと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは「住宅ローンの残債」や「隣地との境界」「引き渡し時期」、についてです。それでは、いくつか伺っても良いですか？

Q.はい！お願いします。

A.今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？

Q.そうです。もう。２０年以上前に買いました。

A.そうなんですね。その当時は、金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか？

Q.はい。そうです。銀行から融資してもらいました。

A.まだ、返済は終わってないでしょうか？

Q.そうですね。あと、１０年近く返済は続くはずです。

A.残りの返済額はお分かりですか？

Q.だいたい、１０００万円くらい残っていたと思いますが。

A.分かりました。

Q.住宅ローンで残債務を調べておいた方がよいでしょうか？

A.住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合、売主さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消出来なくなってしまう可能性があるためです。

Q.わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます！

A.次に、購入時に前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか？

Q.えっと、だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。

A.分かりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので、書類を確認して頂けますか？　境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

Q.分かりました！書類を探してみます。

A.最後に、お引越しの時期は決まってますか？

Q.まだ決めてないですが、売却が決まったら、すぐに引越しをしなければなりませんよね。

A.そうですね。売却が決まってから引越し先を決められる方もおりますので、今すぐ決める必要はないですが、引越し先やタイミングは予め決められていた方が、準備も捗ると思います。

Q.分かりました。何となく、売却をするための項目もわかってきました。

この後はどのように進めていけば良いのでしょうか。

A.はい。今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、さっそく不動産会社に問い合わせをしてみてください。

Q.分かりましたが、上手く話せるか自信がありません（笑）

A.大丈夫です！不動産会社はプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めた上でアドバイスをさせて頂きます。もし、電話で上手く話せるか分からない場合、複数の不動産会社に一括で売却の相談を出来るサイトもありますので、こちらをご活用されると良いと思います。

Q.分かりました！検討してみます！　ありがとうございました。

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住宅ローン支払い中人に貸しても大丈夫？

↓転勤辞令について解説していきます↓

Ｑ.

マイホームを一昨年購入したばかりなのに転勤になりました。

住宅ローンもまだまだ残っているので転勤から戻ってくるまでの数年間だけ、

賃貸するにはどうしたらいいですか？

A.

持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。

Q.

どのような点を注意すればよいですか？

A.

まず、大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、基本的にできません。

他に何か注意しなければいけないポイントはありますか？

Q.

え！？そうなんですか！？

A.

はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。

Q.

契約違反ですか・・・それはだめですね。

A.

誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。

ただアパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることで総支払が増え、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。

Q.

うーん、月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ

A.

うーん、月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ

Q.

銀行に相談ですか…黙って貸してもばれないんじゃ…

A.

確かに金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。ただ、これはとてもリスクがあります。黙って誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。

Q.

え、契約違反ですか・・・その場合どうなるんでしょうか？

A.

金融機関によっては違反を理由に、借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。

Q.

一括で返済ですか！？そんなことになったら・・・とても考えられないです

A.

そうですよね、なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている

銀行に相談しましょう

Q.

他に何か注意しなければいけないポイントはありますか？

A.

転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。

Q.

え、そうなんですか？

A.

はい、住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築、取得又は増改築等をした日から6ヶ月以内にその者の

居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいることと定められています。

Q.
はい・・・つまり？

A.

つまり、ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。

Q.

住宅ローンの要件と似ていますね！

A.

そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は、この適用条件に当てはまらなくなり、住宅ローン控除は受けられなくなります。

Q.

なるほど・・・（ガックシ）

A.

ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から 適用が受けられるようになります。

Q.

そうなんですね！それは良かった！！

A.

そうですね！また賃貸ではなく売却という方法もあります。

Q.

え、買ったばかりなのに？

A.

はい、転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが

売却という方法もあります。

Q.

確かに・・・

A.

もちろん、現在の住宅ローンの残高や、査定価格なども含めての判断になりますが賃貸だけではなく

「売却」も一つの方法として検討いただければと思います。賃貸、売却併せてお近くの不動産会社に

ご相談ください。

Q.

わかりました！ありがとうございます！

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