「2023年02月」の記事一覧（11件）
カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/26 16:52
相続財産の還付とは何ですか？
↓相続税還付について解説していきます↓
Q.相続税の税率は何％位なのですか？
A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、
最高で５５％となっています。
Q.５５％！すごい税率ですね。
A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。
Q.でも、確か土地の評価額は相続税路線価や倍率によって決まると聞きましたが。
A.路線価はその路線、道路についている標準単価です。
実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質･高低差･周辺環境や法制限などに
ついては考慮されていません。
Q.確かに、向きも間口も路線価には関係無いですね。
A.これらを踏まえて、相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が
低くなることもあり得ます。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。
Q.税金の専門家なので税理士ですね！
A.そうです、税理士です。但し税理士にも得意分野があるようです。
法人に強い税理士がおられるように、相続に強い税理士に相談するのが良いです。
Q.では、既に申告が終わっている場合はどうしようも無いですよね。
A.申告し納税すれば終わり、では無いのです。
5年以内であれば、土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。
逆に、税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるのです。
Q.それは怖い。備えあれば患いなしですね。
A.それに、一度決まった遺産分割協議は、基本やり直すことができません。
当初から正しい土地の評価額がわかれば遺産分割協議の内容も違ってくる事があります。
Q.でも、相続に強い税理士はどのように探せば良いのですか？
A.HPで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。
不動産は相続の話が非常に多い為、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。
なるほど、よくわかりました。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/23 13:00
相続財産の遺留分とは何です？
↓相続財産遺留分について解説していきます↓
Q.遺言書とは何でしょうか。
A.遺言とは財産を持っている人が、「誰に、どの財産をどのくらいあげるか」を決めておくことです。
それらをまとめた書面を「遺言書」と言います。
Q.遺言書を作成するメリットは何でしょうか。
A.遺言書を作成するメリットは、残された家族が財産を巡り争わなくて済むことです。
遺言書を作っておくことで家族間での争い、いわゆる『争続』を防ぐことができます。
Q.「争族」となってしまい、スムーズに相続が出来なかった場合どうなるのでしょうか
A.延滞税が課されることになります。
法定納税期限までに相続税を納めなかった場合に課せられるペナルティです。
それは大変ですね
遺言書は財産を持っている方の最後の意思です。
家族間での争いを防ぐためにも、是非、お早めにご準備頂ければと思います。
Q.ドラマなどで良く出てくる「遺留分」とは何ですか
A.遺言書で相続人にどの財産を与えるのかは、被相続人の自由ですが、まったく自由となると、たとえば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。
こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。これが「遺留分」です。
Q.遺留分はどのように請求するのでしょうか
A.遺留分が侵害されたと分ったときには、相手方に財産の取り戻し請求をします。
これを「遺留分の減殺請求」といいます。
減殺の請求は、文章で相手方に「減殺する」意思表示することになります。
Q.もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたら良いのでしょうか
A.その場合には、家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
Q.減殺の請求に期限はあるのでしょうか。
A.遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があったことを知った日から１年以内、侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから１年となります。
また、相続の開始から10年を経過すると、「遺留分減殺請求」は時効となり消滅してしまうので、注意が必要です。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/21 10:00
遺残分割協議とはなんですか？
↓遺産分割協議について解説していきます↓
Q.「遺産分割協議」とはなんですか。
A. 相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
Q.「遺産分割協議」の手続きはどのようにしたら良いですか。
A.故人の出生から亡くなられた時までの「戸籍謄本」を全て発行します。
最初は「本籍地」の役所へ問い合わせをしてください。
「本籍地」が変更されている場合には、新しい本籍地から辿ってください。
遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要です。
Q.例えば、相続人の中に未成年者など、法律行為が出来ない方がいる場合はどうしたら良いですか。
A.家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わる必要があります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、「利益相反」となってしまい、特別代理人にはなれないので注意が必要です。
Q.相続人の中に、「失踪者」がいた場合はどうですか。
A.不在者財産管理人を家庭裁判所で選任して頂き、協議に加わります。
Q.協議や分割の仕方はどうしたら良いですか。
A.基本は話し合いです。財産の分け方は自由ですが全員の同意が必要です。
代表的な分割方法は４つです。
現物分割・・・形を変えず、そのまま分ける方法（不動産は長男、現金や株は次男など）
換価分割・・・相続財産を売却し、お金に換金して分ける方法
代償分割・・・１人の相続人が財産を多く貰い、他の相続人に現金を渡す方法
共有分割・・・不動産など持分を設定して分ける方法
Q.協議が終わった後の進め方はどうしたら良いですか。
A.相続人全てが合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
Q.遺産分割協議書はどのように作成しらた良いですか。
A.相続人がそれぞれ、「戸籍」「実印」「印鑑証明書」を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中で、一人進行役を務めて頂くとスムーズに行きます。中々一同に集まれない場合には、進行役が、其々の相続人と話しを行い、協議書を作成し、郵送で行うケースもあります。
Q.どのような手順で進めていけば良いですか。
①遺言書の有無の確認
②借金も含めた相続財産の確認
③相続人の確認（専門家の相談）
④遺産分割協議書の作成
⑤相続人全員の署名・押印 の順番です。
Q.遺言書を確認するのは何か意味がありますか。
A.たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくると、その遺言書が優先され、遺産分割協議が無駄になるので遺言書の有無の確認が最優先です。
Q.その他、気を付けておくべきポイントはありますか。
A.遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
また、預貯金の引き下ろしについては各金融機関に指定の書式がある場合もあるので、事前に問い合わせください。また、書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談するのもおすすめです。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/20 10:00
リバースモーゲージとの違いは何？
↓リースバックについて解説していきます↓
Q.最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが
「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか？
A.まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、
所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。
元金については、所有者が亡くなられた際に
返金して頂きます。
返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。
Q.リースバックはどのようなものですか。
A.「リースバック」については、
所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、
売却金を取得します。
両者とも、資金調達してもそのままその不動産に
住み続けられる点は共通しています。
Q.違いは何でしょうか。
A.「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に
移転しませんが、
「リースバック」は不動産買取業者に所有権が
移転しますので、この点が最も大きな違いです。
Q.他に何かありますか。
A.「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を
締結して頂き、貸主へ賃料を支払って頂く必要があります。
Q.「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。
A.「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、
融資を受けることが出来るので、
愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。
リースバックも同様に、売却後も済み続けることが
出来るのがメリットです。
Q.デメリットは何ですか。
A.「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの
制約があります。
例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の
同意などです。
また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは
考慮しなければならないです。
「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は
少ないのですが、所有権が移転する「売却」ですので、
手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。
Q.「リースバック」を選択した場合、
賃料はどう決まるのですか。
A.取扱いの業者様により異なりますが、
基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。
同じく、敷金礼金についても敷金のみで、
礼金は取らない業者様も増えています。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/19 13:00
相続の配分割合って法律で決まってる？
↓法定相続分について解説していきます↓
Q.相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。
A. 民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」に
ついての目安が定められています。
相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」と
いいます。
Q. 法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。
A.「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって
異なります。
例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、
法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ
4分の1で等分します。
Q.配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。
A.被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を
人数で等分します。
Q.配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか
A.配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で
等分します。
Q.その他に何か気を付けることはありますか
A.「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」
場合の基準です。
遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分に
こだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
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カテゴリ：◆売却動画◆ / 投稿日付：2023/02/18 10:00
相続不動産ってどう評価するの？
↓不動産評価について解説していきます↓
Q. 相続財産の額を算出する際、不動産の価格は
どのように計算するでしょうか？ A. 建物の場合は簡単で、
毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額が
そのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。
土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは
ありません。
Q. 評価額と違うのでしょうか？
A. 同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は
違います。
まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、
倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。
Ｑ. 路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか?
A. 倍率地域とは簡単に言うと
路線価のついていないエリアの事になります。
Q. 路線価がついていないエリアというのがあるのですね？
A. そうです。
Q.では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
A.まず路線価についてですが、
その年の1 月 1 日時点の価格を 7 月 1 日に
国税庁が公表しています。 この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に
設定されています。
Q.あらかじめ時価の変動についても
想定してあるロいうことですね。
それでは実際の計算方法を教えて下さい。
A.まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、
相続される土地の前面道路に記載してある数字を
確認して下さい。
例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は
1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載 されてる 価格は
1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、
簡単に価格が分かります。
Q.数字の後ろについているFという
アルファベットは何ですか？
A. それは借地権割合を示す記号になりますので、
この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号に
なります。
Q.路線価を確認したら次に何をすればよいですか？
A. 次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を
確認して下さい。地積と記載 してる 欄にある数字が
土地の面積です。
その面積と路線価を掛けてください。
例えば、先ほどの例で示した土地が100㎡だった場合、
150,000円×100㎡で15,000,000円となります。
以外に簡単ですね。
A. これだけですと簡単ですが、
実際には土地の間口や地型は様々です。
先ほど計算した価格から、
この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいので
プロに相談して下さい。
Q. 税理士さんに相談すれば良いのですか？
A.いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、
不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格を
そのまま相続税評価額として
相続税申告されるケースが散見されます。
Q. 調整をしていないと言うことですか？ それでは使い勝手が悪い土地の場合、 多く相続税を払っていることになりませんか？
A.そういうことになります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談することを
お勧めします。
Q.次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
A.まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを
開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると
倍率表が表示されますので、
対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Q. 倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
A. 倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を
掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
良く分かりました。ありがとうございました。
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カテゴリ：○査定依頼○ / 投稿日付：2023/02/13 12:26
岡崎市若松町の中古戸建の売却査定依頼を頂きました。
土地面積165㎡、建物面積132㎡
間取5LDK、築年1973年のお家です。
岡崎市の南部に位置します。
JR東海道本線「岡崎」駅まで徒歩約20分。
県道43号線（岡崎碧南線）、県道483号線（岡崎幸田線）が通っています。
岡崎南公園も近くにあり、のびのび子育てに優しい住宅街です。
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カテゴリ：○査定依頼○ / 投稿日付：2023/02/10 15:18
岡崎市鴨田町で中古戸建の売却査定依頼を頂きました。
土地面積は約150㎡（約45.4坪）、建物面積は約100㎡（約30.2坪）
築年2021年（令和3年）、間取4LDKです。
岡崎の北西部にあり、近くには大樹寺があります。
国道248号線が通っており、各方面へのアクセスにも便利です。
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カテゴリ：○査定依頼○ / 投稿日付：2023/02/06 16:41
岡崎市上六名にある「グリーンゲートレジデンス」で
中古マンションの売却査定依頼を頂きました。
間取りは4LDK
専有面積は約94㎡、築年2017年です。
岡崎市のやや中心部に位置します。
愛知環状線「六名」駅まで、徒歩約18分。
国道48号線が通っており、各方面へのアクセスが良好です。
イオン岡崎南やコムタウンなどショッピングモールにも近く、毎日の生活に大変便利です。
もし「グリーンゲートレジデンス」で物件を
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カテゴリ：★相続・成年後見人★ / 投稿日付：2023/02/06 14:30
『岡崎市の不動産売却・買取はお任せください』
センチュリー21なみと不動産です。
今回は、『相続・成年後見人』についてよくあるご質問をまとめてみました。
まずは、相続とは？？
相続とは、人の死亡によって一定の人が被相続人（故人）の財産に関する一切の権利義務を、法の定める順序にしたがって受け継ぐことです。そして、この相続によって配分された財産にかかってくるのが相続税です。また、相続税は遺言による贈与（遺贈）によって財産を取得した場合や贈与者の死亡によって効力を生ずる贈与（死因贈与）によって財産を取得した場合にも課税されます。
Ⓐ 相続登記がなされていれば売却は可能です。弊社、なみと不動産は老朽化した空き家や長屋、連棟、テラスハウスの売却や買取は得意です！そういった不動産売却はお任せ下さい。
Ⓠ 後見人が身内にいない場合は？Ⓐ 身内に後見人の候補者がいない場合には、家庭裁判所で適任の専門家（司法書士、弁護士、社会福祉士など）を選任します。
Ⓠ 相続不動産の査定書とは？
Ⓐ 相続の不動産を評価する方法としては、次の４つの方法があります。
固定資産税評価額（固定資産税算出のために使用）
路線価（相続税算出のために使用）
地価公示価格（自治体が用地取得するために使用）
実勢価格（実際に取引されている価格）
相続不動産を評価するにあたっては、税金を納めること以外は、どの評価を使っても大丈夫です。
一般的に相続不動産の評価としては、固定資産税評価額や路線価を使用することをおすすめします。Ⓠ 後見人が必要か否かの判断基準は？
Ⓐ ①認知症、知的障害、精神障害などで判断能力が不十分で、不動産や預貯金などの財産を管理したり、介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり、遺産分割の協議をしたりする必要があっても、自分でこれらのことをするのが難しい場合
②自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい、悪徳商法の被害にあうおそれがある。
③現在は元気で判断能力もあるが、将来、判断能力が低下したときのことを考えると、生活や財産管理が心配
④一人暮らしの高齢者が、判断能力が衰えてきたためか、訪問販売で必要もない高額な商品を何度も買ってしまう…。
⑤認知症の母が老人ホームに入所する費用のために、母名義の不動産を売却したいのですが、本人に判断能力がなくて、売買契約ができないのですが…。
など、以上の項目で思い当たる事がございましたら是非一度ご相談下さい。Ⓠ 親族間に争いがある場合には誰を後見人にするのがよいのでしょうか？
Ⓐ 第三者後見人を選任してもらうのがよいでしょう。司法書士、弁護士や社会福祉士などに後見人になってもらい、財産の管理をしてもらうのが公平だと思われます。また、後見人候補者が適任でないと考えられる場合には、家庭裁判所で適任の後見人を選任する場合があります。
Ⓠ 後見人は本人の財産を勝手に処分できるのですか？
Ⓐ 後見人には、本人の財産を管理する義務がありますが、これは後見人が自由に財産を処分できるということではありません。後見人には善良な管理者としての注意義務が果たされており、本人の財産をできる限り保護しなければなりません。
Ⓠ 従来の禁治産制度はどうなるのでしょうか？
Ⓐ 旧法の下で禁治産宣告を受けている禁治産者や、新法では当然に被後見人とみなされます。旧法の下で準禁治産宣告を受けている準禁治産者は、新法では当然に被保佐人とみなされます。
Ⓠ 浪費者にも成年後見制度を活用することができますか？
Ⓐ 従来の禁治産制度では、浪費者についても準禁治産宣告がなされ、保佐人が選任されまし た。しかし、成年後見制度では浪費者は保佐の対象から外れており、浪費癖のみをもって家庭裁判所に申立をすることはできません。一方、浪費が知的障害に基 づくものであれば、後見の申立をすることが可能です。
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