相続不動産ってどう評価するの？
　　　 ↓不動産評価について解説していきます↓

Q. 相続財産の額を算出する際、不動産の価格は
　どのように計算するでしょうか？ 

A. 建物の場合は簡単で、
　毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。  
 　固定資産税通知書に記載してある評価額が
　そのまま相続税評価額となります。 

　問題なのは土地の価格です。
　土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは
　ありません。
 
Q. 評価額と違うのでしょうか？

A. 同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は
　違います。
　まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、
　倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。 
 
Ｑ. 路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか?

 A. 倍率地域とは簡単に言うと
　  路線価のついていないエリアの事になります。
 
 Q. 路線価がついていないエリアというのがあるのですね？
 
 A. そうです。
 
 Q.では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
 
  A.まず路線価についてですが、
      その年の1 月 1 日時点の価格を 7  月 1 日に
      国税庁が公表しています。  

      この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。

      一般的に路線価は公示価格の80％を目安に
      設定されています。

 Q.あらかじめ時価の変動についても
    想定してあるロいうことですね。
    それでは実際の計算方法を教えて下さい。
 
  A.まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、
    相続される土地の前面道路に記載してある数字を
    確認して下さい。
    例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は
    1㎡当たり150,000円となります。 

    路線価図に記載 されてる 価格は
    1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、
    簡単に価格が分かります。 
 
 Q.数字の後ろについているFという
     アルファベットは何ですか？
 

 A. それは借地権割合を示す記号になりますので、
     この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号に
     なります。
 
 Q.路線価を確認したら次に何をすればよいですか？  

A. 次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を
     確認して下さい。地積と記載 してる 欄にある数字が
　 土地の面積です。

     その面積と路線価を掛けてください。

     例えば、先ほどの例で示した土地が100㎡だった場合、
     150,000円×100㎡で15,000,000円となります。

 以外に簡単ですね。  

A. これだけですと簡単ですが、
　 実際には土地の間口や地型は様々です。

     先ほど計算した価格から、
     この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

     この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいので
     プロに相談して下さい。

 Q. 税理士さんに相談すれば良いのですか？ 

A.いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、
    不動産のプロではありません。

    ですので、路線価に面積をかけた価格を
    そのまま相続税評価額として
    相続税申告されるケースが散見されます。

 Q. 調整をしていないと言うことですか？

     それでは使い勝手が悪い土地の場合、

     多く相続税を払っていることになりませんか？ 

A.そういうことになります。

    ですので、多くの土地を相続する場合には、

    土地の評価に長けた税理士さんに相談することを
    お勧めします。

 Q.次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？  

A.まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを
    開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

    そして対象の土地がある市区町村をクリックすると
    倍率表が表示されますので、
    対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

 Q. 倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？ 

A. 倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を
    掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。 　

 良く分かりました。ありがとうございました。 

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