岡崎市天白町にある「EastPark」で
中古マンションの売却査定依頼を頂きました。

間取りは3DK
専有面積は約70㎡、築年1994年です。

岡崎市の南東部に位置します。
愛知環状線「六名」駅まで、徒歩約8分。

国道48号線（通称：岡崎刈谷線）が通っています。
スーパーやドラッグストアも充実しており、毎日の生活に大変便利です。

もし「EastPark」で物件を
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センチュリー21なみと不動産までご連絡くださいませ。

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岡崎市八帖南町で中古戸建の売却査定依頼を頂きました。

土地面積は約100㎡（約30.2坪）、建物面積は約100㎡（約30.2坪）
築年1979年（昭和54年）、間取4DKです。

岡崎市内の西部に位置し、中心街の一角になります。
名鉄名古屋本線「岡崎公園前」まで徒歩約8分。
矢作川や乙川などの複数の河川が流れている町域内は、工場なども見られる住宅地になっています。また、公園や図書館と施設の整った、子育て環境良好なエリアです♪

もし岡崎市八帖南町周辺で物件を
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岡崎市内の売地の成約事例をご紹介させていただきます。

◆住所：岡崎市寿町
◆土地面積：211㎡（約63.8坪）

愛知環状鉄道「大門」駅徒歩24分♪
岡崎市の北西部に位置し、県道39号線の通るエリアでした♪

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当社では「無料査定コース」をご用意いたしまして、
まずは相場価格をお知りになりたい方にご利用いただいております。
ご遠慮無く、情報収集の一環として、お気軽にご利用下さい。

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センチュリー21なみと不動産では、おかげさまで
岡崎市で数多くの土地建物の売却・購入サポートさせていただいております。

豊富な実績から、適正な不動産価格をお伝えいたします。

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　境界を確定する為にはどうすればよいの？

　　↓境界確定について解説していきます↓



Q.売却しようか検討している土地なんですが、境界標が見当たらないんです。

A.その物件はこれまでに測量を行い、境界標が設置されていましたか？

Q.過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、相続した土地で詳しくはわからないのです。

A.土の下に埋めれていたり、側溝のふたで見えていない場合などがあります。
建て込んでいる場所などでは、ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていて
なかなか見つけられないといった事もあります。

Q.分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。

A.境界標を設置している場合でも、建築工事や外構工事、道路工事などで
境界標が飛んでしまっているケースもあります。これだと思ったものが、
本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。

Q.探すのも大変なんですね。どうすればよいのでしょうか。

A.ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。
土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や担当者でしたら、
謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。

Q.仮に境界標が無かった場合はどうなりますか。

A.元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、
土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。
その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。

Q.まずは相談してみます。有難うございました。



岡崎市の不動産売却・買取・相続・任意売却・リースバックは、センチュリー21なみと不動産
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　　古い木造住宅は評価されないの？

　↓建物評価について解説していきます↓



Q.現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

A.具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。

Q.えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

A.そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

Q.たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

A.そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です

ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です

Q.47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

A.そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

Q.なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

A.いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。

Q.そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

A.人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

Q.私も現在住んでいますしね

A.はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

Q.そのようなお客様はいるのでしょうか？

A.実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。

まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

Q.分かりました！ありがとうございます！

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　仲介会社はどのような役割を果たすの？

　↓仲介会社について解説していきます↓

Q.仲介会社を通じて不動産売買を行うと、仲介手数料が必要となりますよね。

A.そうですね、仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。

Q.仲介手数料を支払ってでも、仲介会社を通すメリットって何ですか？

A.手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。
まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。
ですが、何を、どこで、どのように調べないといけないのかはわかりませんよね。

Q.確かによくわからないです。

A.次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。

Q.相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそわかりそうな気がします。

A.路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、

公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。
また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されてません。

チラシなども、売出している価格であって、実際に成約した価格では無い事が多いです。

Q.その時点での物件の適正価格はなかなか簡単にはわからないんですね。

A.そうですね。

次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。

Q.ネットを見て探す方が多いのでは無いですか？

A.そうですね、最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。
ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、個人ではそこに掲載することができません。

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　　　実測清算取引とは何ですか？

  ↓実測清算取引について解説していきます↓

Ｑ.土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。

A.はい、程度の差もありますが、異なることはあります。

Ｑ.そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。

A.そうですね。単価は変わりますね。
公簿取引といって、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、
登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。

Ｑ.それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。

A.そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

Ｑ.実測清算取引ですか？どのような取引ですか？

A.例えば、公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、
110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。

Ｑ.なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！

A.但し、メリットだけでなく注意も必要です。

Ｑ.どういった事に注意が必要ですか。

A.予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計算に影響が出る事があります。
測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。
長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。

Ｑ.確かにそうですね！

A.その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、
どちらの取引を行う方が良いのか、不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。

Ｑ.わかりました。有難うございます。
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　　売却は相続前と相続後どちらが有利？

　  ↓売却時期について解説していきます↓


Ｑ.売却するとしたら相続前と相続後、
どっちが良いのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？

A.相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う続」などと言います。
遺産の分割方法を巡って親族間でもめる事が多くあります。
特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格・時期などで意見が分かれる事が多くあります。

Ｑ.よく、ドラマなんかでもありますよね。

A.その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素は無くなります。
また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、
売り急ぎで安く売却する必要もありません。

Ｑ.売り急ぐと、価格を下げざるを得ないですよね。

A.相続人の中には、それらを嫌がったり思い出のある実家の売却自体を嫌がる事もあります。
足並みが揃わないと、売りたくても売れないと言う事があります。
相続前であれば、名義人の意志で売却をし、相続人の相続税資金を用意することが可能です。

Ｑ.なるほど。では相続後に売却する場合のメリットは何でしょうか。

A.相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、
これは時価と言われる実勢価格より低くなっています。
その為、相続財産の評価が現金の場合より低く、相続税額が割安になることがあります。

Ｑ.評価額の違いですね。

A.また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を
取得費用に加算することができ、譲渡所得税の節税に繋がります。
相続しても、所有期間は引き継ぎますので、譲渡所得税が短期か長期かに関わる場合は、
相続後の方が有利ですね。

Ｑ.相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。

A.相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れている事が問題として、
認めないというケースも出てきています。

Ｑ.そういう事もあるんですね。

A.相続前と後の売却、どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。
もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。

Ｑ.分かりました。有難うございます。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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　　手付金の額は一般的にどれくらい？

　↓手付金の額について解説していきます↓

Ｑ.不動産の売買契約でも手付金がありますよね？

A.売買契約締結の際に、売買代金の一部として
買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。

Ｑ.その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

A.売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように
双方の合意で決定します。

Ｑ.そうなんですね。でも、一般的にはどれくらいなんですか？

A.一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。

Ｑ.3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。

A.はい。
ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、
売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、手付金の保全措置を講じる必要があります。
手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。

Ｑ.そういった決まりがあるんですね。

A.また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

Ｑ.なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

A.手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や
売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。
これは売主・買主どちらの権利でもあります。
手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、
少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。

Ｑ.確かにそうですね。

A.不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を
担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。

Ｑ.わかりました。有難うございます。
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