違約解除ってどんなペナルティがあるの？

　       ↓違約解除について解説していきます↓


A.売買契約を締結すると、家が売れたと一安心される方もいらっしゃいますが、契約書に記載されている内容に違反

してしまうと、解約になってしまう場合があります。

Q.そうなんですか。どういう場合に解約になってしまうのですか？

A.まず、解約には複数のケースがあるのですが、契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、

違約解除といいます。

売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で、引き渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の

責任に帰すべき引渡し完了前の滅失・損傷が違約に関わる内容になります。

その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。

Q.具体的に教えていただけますか？

A.例えば、手付解除期日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることができなくなった場合や、所有権の移転登記ができない場合です。買主様の場合ですと売買代金を用意することができなかった場合などもあります。

Q.もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか？

A.まずは催告といって違反した相手方に対して、書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除と

なります。

違約解除になりますと、契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。概ね売買代金の10％～20％程

の場合が多いかと思います。

Q.解除することで何か他にも損害が出た場合も損害賠償もできるのですか？

A.実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でも、その差額はお互いに請求することはできないのです。

また、契約自体は成立しておりますので、白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。

Q.違約解除はよくあることなのですか？

A.いえ、あまりおこることはありません。

そうならない為に私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いてます。

Q.そうですよね。特に注意しておくことはありますか？

A.売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。銀行にご連絡いただく必要があり、

そのご連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。

お住まい中でしたら、引き渡し日の前までにお引越しを完了していただくための準備や、残置物がないかの確認。

あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。

Q.買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。

A.そうですね。

違約解除というのは良くないケースですので、そうならない為にしっかりお手伝い致します。

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　　     一括査定サイト注意すべき点は？

　     ↓一括査定について解説していきます↓

Q.自宅を売却しようと思っていたら、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトがありました。このサイトはどのように利用したら良いでしょうか？

A.はい。最近の不動産売却の主流になってきているサイトですね。既に自動車や引越しなど様々な業界で比較検討できるサイトとしてありますが、ご覧になられたのは、複数の不動産会社に一括で査定依頼をして頂けるサイトです。先ずは、問い合わせされたいサイトに、どの会社が参画されているのか把握された方が良いですね。

Q.そうなんですね。サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですが、どの会社を選べば良いでしょうか。

A.そうですね。売主の貴重な情報をお渡しされるので、一括査定の中でも、査定会社を選べるサイトが良いかと思います。まとめて数社の情報を送ると、その分返信が大変になりますし。

Q.まとめて多くの会社に情報を送った方が良いのではないですか？

A.確かに、多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、その会社のことを良く知ってから問い合わせをした方が良いと思いませんか。

Q.良く知るとは、どんなことでしょうか？

A.はい、良く知るとは、その会社のホームページをしっかり確認することです。

病気に掛かる時にも、風邪をひいたら眼科には行かないですよね？不動産も全く同じで、

売却に精通している会社か、スタッフはどんな方がいるのか、社風は、など売主の大切な資産を預けますので、失敗しない会社選びをするためにも、会社を良く知っていただきたいと思います。

Q.そうですよね。確かに、まとめて査定をお願いできるのは便利かと思うのですが、安全・安心な取引をしたいですね。これからは、事前に調べてからお願いしたいと思います。

A.その方が、良いですね。

Q.その他に、査定サイトで気を付けるべきことはありますか。

A.はい、査定金額を相場よりも高く出される会社は注意が必要ですね。

Q.査定金額が高い方が良いのではないですか？高く売りたいと思いますし。

A.そうですね。確かに１円でも高く売却されたいのは、分かりますが、高値で売却活動をした結果、満足の行かない結果で終わるケースが多々あります。

Q.満足のいかない結果って、どうして起こるんですか？

A.不動産会社が媒介契約を取得したいがため、売れない金額で販売活動を行い、結局は長期に亘って売却活動をしなければならなくなるケースです。結局、その場合は、売主にとっては、時間も労力もかかり、負担が大きくなります。場合によっては、他社の査定金額よりも値引きして成約してしまった例もありますね。

Q.それは極力避けたいですね。どうすれば、満足いく会社を選べるのでしょうか？

A.それは、地元に密着した会社で、売却に強い会社を選ぶことです。普段街中で目にされている会社や、チラシ、会社のホームページに売却専門のサイトがある会社は、間違いなく売却に強いと思いますので、一括査定をされる前、必ず、問い合わせされる会社のホームページをご確認ください。売却に力の入っている会社は間違いなく、見抜けると思います。

Q.わかりました。ありがとうございます。

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　　一般媒介契約のメリット・デメリット

　     ↓一般媒介について解説していきます↓


Q.不動産の売却するときに結ぶ「一般媒介契約」とはどんな契約ですか。

A.はい。一般媒介契約とは不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。

その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

Q.そうなんですね。詳しく教えてください。

A.一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、複数の不動産会社に依頼できる他に、

自分で見つけた買主と取引が出来ます。契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。また、レインズへの登録義務もありません。

Q.そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか？

A.そうですね。ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである３カ月以内としている会社が多いです。

Q.わかりました。一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか。

A.１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気のある不動産を持っており、高く売れることが出来そうな場合は、一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

Q.わかりました。では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が良い場合を教えてください。

A.はい。定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もありますが、全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

Q.一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか。

A.多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

Q.それは何故ですか？

A.一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、

仲介手数料がもらえない可能性がある為です。不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

Q.なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

A.そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

Q.他に理由もあるのですか？

A.はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、

不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

Q.販売戦略ですか？

A.はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、

コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。

その為にも、一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約または専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

Q.専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？

A.どちらも１社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、出来ないのが専属専任媒介契約です。

Q.なるほど！よくわかりました。ありがとうございます。

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　　営業活動報告書で何がわかるの？

　　↓営業活動報告書について解説していきます↓

A.媒介契約を締結し、販売活動をさせていただくことになると、どのような営業活動をしたか、お問い合わせや
ご案内等がどれくれいの数が入ったのかを報告させていただきます。
これを営業活動報告、或いは媒介報告と言います。

Q.私の実家は空き家になっているのですが、何組の方が見に来られているかはその報告で確認できるのですね。
どれくらいの周期でご連絡いただけるのでしょうか。

A.宅地建物取引業法では、媒介契約の種類によって報告する周期が定められていて、専属専任媒介ですと1週間に1回
以上、専任媒介ですと2週間に1回以上、一般媒介では報告の定めはありません。

Q.そうなんですね。一般媒介の場合は報告はいただけないのですか。

A.そういうわけではないのです。法律で義務付けられていないので、確かに報告しない不動産会社もありますが、
ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたのかを気にされる方がほとんどかと思いますので、定期的に報告させていただいている不動産会社もあります。

Q.私もとても気になりますね。

A.そうですよね。もし一般媒介で複数の会社に販売を依頼されている場合、営業活動報告のありなしを見るのも良い会社を見極める一つの手段です。

Q.営業活動報告はどうやってしていただくのですか？

A.メールまたは書面で報告させていただきます。
媒介契約を締結する際に取決め、媒介契約書にも記載されます。

Q.内容の中で注意して確認した方が良いことはありますか？

A.先ほどと重複する部分もありますが、4つあります。どのような販売活動をおこなったか、何件の問い合わせがあったか、ご案内が何組あったか、ご案内の結果どのような感想があったのか、です。
販売活動としては、自社やセンチュリー21のWebサイトへの掲載、あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトへの掲載、新聞折込チラシ広告、宅配チラシなどがあります。
一定期間経っても買主が見つからない、或いはお問い合わせやご案内の数が少ない場合、その後の販売活動の見直しを提案させていただくこともありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。

Q.販売活動を考えるうえでは必要な情報ですね。

A.そうですね。
お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内は多いけど買うと言っていただけない場合では計画が変わってきます。
ですので、営業活動報告は軽視できないものとなりますので、しっかりとご確認ください。

Q.わかりました。ありがとうございます。


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　家族信託にはどんなメリットがあるの？

　   ↓家族信託について解説していきます↓

Q.最近よく聞く家族信託ってなんですか？

A.簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の

管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。

Q.不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？

A.よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。

Q.それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？

A.いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には、売却できません。

Q.家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね

A.はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

Q.家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね

A.はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。

Q.他には家族信託を使うと良いケースはありますか？

A.不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の

第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。

Q.確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・

A.はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。

Q.不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね

A.はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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　　検査済証がないと売却できないの？

　    ↓検査済証について解説していきます↓


Q.検査済証の無い建物は売却できないんですか？

A.そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。

Q.良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？

A.一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。

Q.検査を受けていない建物ってあるんですか？

A.はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。
ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％~１桁台とも言われています。

Q.そんなに低いんですか。

A.はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありません。

Q.検査を受けていないのは、どうしてですか？

A.建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。
特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

Q.もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。

A.残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。

Q.え！再発行は無いんですか。

A.ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。
そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。

Q.検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。

A.そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

Q.検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。

A.住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

Q.住宅ローンが使えないんですか？

A.これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
各金融機関によって審査基準は異なります。
違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。

Q.なるほど。増改築も出来ないんですか？

A.建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。

Q.検査済証があれば、それらは問題無いんですか。

A.検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。

Q.検査済証の有り無しだけでは無いんですね。

A.そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。

Q.分かりました。有難うございます。


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