名義人が認知症の場合不動産売却は可能？

　         ↓意思能力について解説していきます↓


Q.親族名義の不動産があって、名義人が認知症なんですがこの場合の不動産売却はどうなりますか？

A.不動産売買などの法律行為を行うためには、
当事者の意思能力が必要となります。
不動産所有者に意思能力が無い場合、
不動産売買を行うことはできません。

Q.もし、不動産を売買してしまった場合は、どうなるんですか。

A.意思能力のない方の契約は無効となります。

Q.では、相続などで名義が変更になるまでは、その不動産の処分は出来ないんですか。

A.認知症であっても、医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば
売却は可能という場合もあります。
そうでない場合は成年後見制度を利用する、と言う事になります。
ただし、成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。

Q.どういった事に注意が必要なんですか。

A.成年後見制度とは、認知症などが原因で意思能力が無い者に代わって
家庭裁判所の選任した成年後見人が
法律行為を行うことができる制度です。
家庭裁判への申し立てから選任まで数か月は必要となります。

Q.結構時間が掛かるんですね。

A.また、ご家族が後見人になるとは限りません。
司法書士や弁護士などの法律の専門家が選任されることがあります。

Q.そうなんですか。

A.成年後見人は被成年後見人の資産を守る役でもあるので、
自宅以外の資産が多く
売却の必要が無い場合には、
売却しないという判断をする事もあります。
仮に成年後見人が売却をしようとしても、
家庭裁判所が許可を出さないというケースも考えられます。

Q.必ず売却できるわけでは無いんですね。
何からすればいいのでしょうか。

A.不動産の事ですので、まずは不動産会社に相談してみて下さい。
不動産取引では司法書士が意思確認をしますので、
事前にご本人と司法書士が面談し、進むようなケースもあります。
そうでなくても、成年後見制度を利用する場合の相談もできます。専門家と連携できる不動産会社を選ばれると良いと思います。

Q.相談は早いに越したことは無いですね。

A.はい。ますます高齢化も進み、
同じような問題を抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない「任意後見制度」を利用し、
将来に備える事も重要になってくるかと思います。

Q.任意後見制度ですか？

A.本人に十分な判断能力があるうちに、
判断能力が低下した場合に備えて、
あらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。

Q.わかりました、有難うございます。

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　　賃貸中の物件でも不動産売却は可能？

      ↓オーナーチェンジについて解説していきます↓

Q.マイホームを購入したのですが転勤になってしまい、現在賃貸で貸しているのですが、この状態のまま

売却することはできるのでしょうか。

A.今回のような場合、オーナーチェンジ物件として売却することができます。

Q.なるほどオーナチェンジ物件ですか、何か特別な不動産取引なのでしょうか。

A.いえ、オーナーチェンジで物件を売却する手順は、大まかに言えば通常の売却とほとんど変わりません。

ただ売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用の物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。

Q.居住用として売却する場合と査定方法が違うんですんね、他に気を付けておくポイントはありますか？

A.居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。

Q.居住用として売却する場合と査定方法が違うんですんね、他に気を付けておくポイントはありますか？

A.居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営む者などに限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。

Q.一般的な居住用物件に比べると収益物件のニーズは少ないかもしれないですね

A.はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため、売却価格によっては売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。

もし、入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが、珍しいケースです。

内覧ができないということは、原状回復費用がどのくらいかかるかが不透明で検討者にとってリスクがあると言えます。

Q.確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね・・・

あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか？

A.いえ、事後報告で問題ありません。オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせるのが一般的です。

その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して、売却に向けたアドバイスをもらいましょう。

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　残置物を処分するのは売主側の義務なの？

　　　　↓残置物処分について解説していきます↓


Q.空家になっている不動産を売却しようと考えているのですが、物がたくさん残っているんです。

そのままではダメなんでしょうか。

A.買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片づけていただく必要があります。

新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空家の状態でしたら家具や家電の痛みも

進んでいる可能性が高いので・・・

Q.そうですよね。せっかく新居に引越しても、前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと・・・

A.タイミングとしてはご売却をスタートされる時に片づけていただいた方が、印象も良いです。

ご自身だけで片づけをされるのはかなりの負担になりますので、そういった片付けや撤去をされている業者さんに依頼

されることをお勧めします。

Q.自分たちだけでは無理だと思います・・・

A.片付けが大変そうでしたら、そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらうこともできます。

Q.そのままの状態でもいいんですか？

A.大丈夫です。

不動産会社の中には、その不動産を買い取り、リフォ―ムしたり建て直して販売をするところもあり、その工事をする際に併せて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。

もちろん大切なものが残っていないかの確認はしていただいた方が良いですね。

この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを、売買契約書に定めておく必要があります。

Q.個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか？

個人の方が買ってリフォームされる時に片づけていただくこともできるのでしょうか？

A.それも可能ではあるのですが、物がたくさん残っている状態でご売却をされると、あまり印象が良くなく見えて

しまいますので、売却期間や金額に影響がでてしまいやすいです。

Q.なるほど。

手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去した方が良いということですね

A.そうですね。

それと空家の場合は、雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので、そちらも

ご注意いただければと思います。

Q.そうですね。

どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか？

A.もちろんです。

査定金額をご確認いただき、どうするのかをご判断いただければと思います。

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　　　ローン特約の白紙解約ってなに？

　↓ローン特約について解説していきます↓



Q.自宅を売却するときに、契約書にローン特約が記載されていました。

これはどんな特約なんでしょうか？

A.はい。ローン特約とは文字通り、ローンに関する特約です。多くの不動産購入者は現金のみで不動産を購入することはなく、ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認が下りなかった場合、契約を白紙に戻すことが出来る特約です。

Q.そうなんですね。白紙解約とはどんなものですか？

A.契約をなかったことにすることです。ですから、手付金の授受や残代金の一部について支払いがあった場合でも、売主は買主に対して、受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。

Q.白紙解約になった場合、売買契約自体が無かったことになるのでしょうか？

A.ローン特約には、２種類あります。１つ目は、解除条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。２つ目は、解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか、買主が決定する場合です。ローンが不成立になった場合、多くの買主は、他の融資機関にローンが組めないかどうか相談しますので、ローン特約というと、解除権留保型が多いと思います。

解除権留保型の場合、解除期日までであれば、売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。しかし、解除期日を過ぎてしまうと、ローン特約による解除ができなくなるので、注意してください。

Q.なるほど。実際、ローン特約での解除は良くあるのでしょうか？

A.頻度は多くないですが、たまにありますね。

Q.それは、どんなケースが多いのでしょうか？

A.過去にあった例として、審査途中で転職をされたり、内容に不備があった場合に、

ローンの借入金額の減額や、不成立により、白紙解約になったケースがありました。

Q.できれば、成立した契約を成就させたいのですが、売主は何か出来ることはありますか？

A.そうですね、売買契約締結前に、買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。しかし、新型コロナウィルスの影響で、審査にも影響が出る場合も想定されますので、もし、ローン減額や不成立になった場合では、買主が他の金融機関でローンを組めないか探す時間が必要ですので、売主に時間的余裕があるのであれば、少し待って頂くのも一つの方法です。

Q.わかりました。ちなみにですが、買主がローン特約による解除を主張してきたが、主張が認められない場合はありますか？

A.過去の裁判に、買主がローンを成立させる努力を怠ったためにローン不成立になった場合、ローン特約が認められなかったケースはあります。ローン特約は、審査を進めていったが、融資が不成立だった場合に認められるものです。

Q.そうなんですね。

A.確かに、白紙解約になった場合、売主側も引渡しの準備をしますので、ローン特約の

利用には一定の制約は必要かもしれませんね。

Q.ローン特約の他に「手付解除」もありますが、何が違うのでしょうか？

A.手付解除では、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍返しをすることにより解除できる点が違います。

また、手付解除は、不動産会社へ支払う仲介手数料は返金されません。その点も大きく違う点かと思います。

Q.なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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