境界を確定する為にはどうすればよいの？

　　↓境界確定について解説していきます↓



Q.売却しようか検討している土地なんですが、境界標が見当たらないんです。

A.その物件はこれまでに測量を行い、境界標が設置されていましたか？

Q.過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、相続した土地で詳しくはわからないのです。

A.土の下に埋めれていたり、側溝のふたで見えていない場合などがあります。
建て込んでいる場所などでは、ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていて
なかなか見つけられないといった事もあります。

Q.分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。

A.境界標を設置している場合でも、建築工事や外構工事、道路工事などで
境界標が飛んでしまっているケースもあります。これだと思ったものが、
本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。

Q.探すのも大変なんですね。どうすればよいのでしょうか。

A.ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。
土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や担当者でしたら、
謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。

Q.仮に境界標が無かった場合はどうなりますか。

A.元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、
土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。
その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。

Q.まずは相談してみます。有難うございました。



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　　古い木造住宅は評価されないの？

　↓建物評価について解説していきます↓



Q.現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

A.具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。

Q.えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

A.そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

Q.たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

A.そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です

ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です

Q.47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

A.そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

Q.なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

A.いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。

Q.そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

A.人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

Q.私も現在住んでいますしね

A.はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

Q.そのようなお客様はいるのでしょうか？

A.実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。

まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

Q.分かりました！ありがとうございます！

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　仲介会社はどのような役割を果たすの？

　↓仲介会社について解説していきます↓

Q.仲介会社を通じて不動産売買を行うと、仲介手数料が必要となりますよね。

A.そうですね、仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。

Q.仲介手数料を支払ってでも、仲介会社を通すメリットって何ですか？

A.手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。
まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。
ですが、何を、どこで、どのように調べないといけないのかはわかりませんよね。

Q.確かによくわからないです。

A.次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。

Q.相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそわかりそうな気がします。

A.路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、

公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。
また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されてません。

チラシなども、売出している価格であって、実際に成約した価格では無い事が多いです。

Q.その時点での物件の適正価格はなかなか簡単にはわからないんですね。

A.そうですね。

次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。

Q.ネットを見て探す方が多いのでは無いですか？

A.そうですね、最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。
ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、個人ではそこに掲載することができません。

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　　　実測清算取引とは何ですか？

  ↓実測清算取引について解説していきます↓

Ｑ.土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。

A.はい、程度の差もありますが、異なることはあります。

Ｑ.そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。

A.そうですね。単価は変わりますね。
公簿取引といって、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、
登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。

Ｑ.それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。

A.そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

Ｑ.実測清算取引ですか？どのような取引ですか？

A.例えば、公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、
110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。

Ｑ.なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！

A.但し、メリットだけでなく注意も必要です。

Ｑ.どういった事に注意が必要ですか。

A.予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計算に影響が出る事があります。
測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。
長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。

Ｑ.確かにそうですね！

A.その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、
どちらの取引を行う方が良いのか、不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。

Ｑ.わかりました。有難うございます。
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　　売却は相続前と相続後どちらが有利？

　  ↓売却時期について解説していきます↓


Ｑ.売却するとしたら相続前と相続後、
どっちが良いのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？

A.相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う続」などと言います。
遺産の分割方法を巡って親族間でもめる事が多くあります。
特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格・時期などで意見が分かれる事が多くあります。

Ｑ.よく、ドラマなんかでもありますよね。

A.その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素は無くなります。
また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、
売り急ぎで安く売却する必要もありません。

Ｑ.売り急ぐと、価格を下げざるを得ないですよね。

A.相続人の中には、それらを嫌がったり思い出のある実家の売却自体を嫌がる事もあります。
足並みが揃わないと、売りたくても売れないと言う事があります。
相続前であれば、名義人の意志で売却をし、相続人の相続税資金を用意することが可能です。

Ｑ.なるほど。では相続後に売却する場合のメリットは何でしょうか。

A.相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、
これは時価と言われる実勢価格より低くなっています。
その為、相続財産の評価が現金の場合より低く、相続税額が割安になることがあります。

Ｑ.評価額の違いですね。

A.また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を
取得費用に加算することができ、譲渡所得税の節税に繋がります。
相続しても、所有期間は引き継ぎますので、譲渡所得税が短期か長期かに関わる場合は、
相続後の方が有利ですね。

Ｑ.相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。

A.相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れている事が問題として、
認めないというケースも出てきています。

Ｑ.そういう事もあるんですね。

A.相続前と後の売却、どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。
もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。

Ｑ.分かりました。有難うございます。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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　　手付金の額は一般的にどれくらい？

　↓手付金の額について解説していきます↓

Ｑ.不動産の売買契約でも手付金がありますよね？

A.売買契約締結の際に、売買代金の一部として
買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。

Ｑ.その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？

A.売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように
双方の合意で決定します。

Ｑ.そうなんですね。でも、一般的にはどれくらいなんですか？

A.一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。

Ｑ.3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。

A.はい。
ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、
売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、手付金の保全措置を講じる必要があります。
手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。

Ｑ.そういった決まりがあるんですね。

A.また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

Ｑ.なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

A.手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や
売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。
これは売主・買主どちらの権利でもあります。
手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、
少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。

Ｑ.確かにそうですね。

A.不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を
担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。

Ｑ.わかりました。有難うございます。
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　借地権付建物を売却する場合の注意点は？

 　　　↓借地権付建物について解説していきます↓


Q.相続により、借地権付き建物を取得したのですが売却はできるのでしょうか？

A.はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です

Q.それは何ですか？

A.借地権付き建物を売却するなら、地主に承諾をもらう必要があります。

また、承諾をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。

Q.え！？承諾料を払わないといけないんですか！？

A.そうなんです・・・理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権価格の5～15%程度です。

Q.分かりました。承諾を取ったら後はどのような流れですか？

A.主な売却方法は2つあり

１、借地権付き建物として売る

２、土地所有権とセットで売却する

あとこちらは承諾は必要ないですが「土地所有者に売却する」です

Q.一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか？

A.通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。

不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

Q.それだと分かりやすくていいですね

A.はい、ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。

Q.確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却・・・とはいかないでしょうね・・・

A.そうですね・・・次に2つ目の「土地所有権とセットで売却する」ですが、まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

Q.先ほどの地主に買ってもらう・・の逆でこちらが底地を購入するという事ですか？

A.はい、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物をセットで売却するよりも、所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することができるのがメリットです。

Q.確かにこれだと、売却がしやすそうですね！
ただ一時的に底地権を購入する為の資金が必要になるという事ですよね・・・

A.そうですね、この部分はデメリットになるかもしれないですね。最後の「土地所有者に売却する」ですが

これはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

Ｑ.たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも！

A.ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。

Ｑ.まぁ、そんなうまい話はないですよね・・・（ガックシ）

A.借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いですね

Ｑ.たしかに、そういう見方もできますね!

A.はい、売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実に借地権付き建物を売却したいなら、良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。

Ｑ.分かりました！ありがとうございます！

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相続したら不動産屋からDMが届くのはなぜ？

　↓不動産相続について解説していきます↓

Q.今年、父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら、不動産会社からDMが届くようになったのですが、これはどうしてなんですか？教えてください。

A.はい。不動産を相続されたとのことですが、相続された不動産を登記はされましたでしょうか？

Q.もちろん、登記の手続きはしました。

A.そうですよね。そうすると、法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。誰が相続をして不動産を受け継いだのか分かるようにする為ですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を支払えば、本人以外でも分かることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。

Q.そうなんですね。それって誰でも見ることが可能なのでしょうか？

A.はい、誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。

Q.わかりました。もう一つ伺っても良いでしょうか。

DMには、相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。

家の場所は市内へのアクセスも良いですが、築年数は４０年以上経っていて価値はないと思うのですが、

そんな家でも欲しい人はいますかね？なんだか胡散臭いのですが。

A.確かに、家を見ないで欲しい人がいるなんて胡散臭く見えますね。

ですが、相続された土地は市内ですし、市場性もあるのであれば、建物は古くても土地は欲しいと思う方はおられます。

Q.そうですか。あまり良くわからないのですが、そんなもんですかね。

もう相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、あまりにもタイミングよくDMが来るようになったので、騙されるのではないかと疑心暗鬼になってました。

A.そうですよね。DMの送付元が地元の会社であれば、尚更、土地市況を熟知しているので、

購入検討のお客様がおられるエリアにしかDMは出さないかと思います。

今後の方針を決める上でも、ご相談されても良いかと思います。

Q.相談した場合、費用が発生するのでしょうか？

A.いえいえ、土地活用の相談であれば、無料で承る会社が多数です。

Q.まだ売るかどうかも決めてないですが、相談しても大丈夫でしょうか？

A.全く問題ありません。お気軽にご相談して頂ければと思います

Q.なるほど、安心しました！ありがとうございます。

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　マンションの査定はどのように行うの？

↓マンション査定について解説していきます↓

Q.マンションの査定はどのようにおこなっているのですか？

A.居住用のマンションであれば一般的には取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは、同じマンション内などできる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較して計算します。

Q.一戸建てのように土地と建物に分けて算出はしないんですね？

A.マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。
また、同じマンション内での事例でも、面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので、価格もかわってきます。

Q.階数が高くなるほど、価格も高くなるのですか？

A.多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや、すべての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。

Q.そういうケースもあるのですね。その他は何かありますか？

A.管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や、自主管理といってマンションの所有者で管理している場合もあります。
また、長期修繕計画という、将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及び、それに向けた積立金がしっかりできているかもポイントになります。

Q.修繕というのは外壁の塗り直しをしたりすることですか？

A.それも一つです。マンションも年数が経つと劣化してきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、そのための計画や積み立てができていないと、思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。

Q.急に言われても困ってしまいますね。管理会社が入っていればそういう事をやっていただいてるんですね。

A.基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合はそういった計画がしっかりしていない可能性もあり、注意が必要です。

Q.だから金額に影響されるんですね。
まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がないこともありますよね？

A.そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。

Q.その場合はどうするんですか？

A.基本的には極力近い事例を元に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。
査定においては根拠を示すことが必要となっており、成約事例が必要とはされていないため、そのマンションが新築で販売された金額を基に、そこからの相場の増減率を計算して算出する場合もあります。

Q.なるほど。売却する側として、納得できる根拠があれば良いですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。

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　　不正形地お査定はどのように行うの？

     ↓旗竿地の査定について解説していきます↓


Q.自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、少々形が変わっており、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なのですが、こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか？

A.いわゆる「旗竿地」ですね。旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。

価格が高くないという点については一般的には、そのように言われておりますね。

Q.そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

A.通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

Q.では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

A.はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。

Q.では、どのような査定をしていくのでしょうか。

A.はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します

Q.路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

A.路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

Q.国税庁ですか。知らなかったです。

A.そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

Q.では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？

A.はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。

そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなければなりません。

Q.奥行価格補正率とは何でしょうか？

A.「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。

正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。

Q.奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

A.１平米あたりの路線価額＝　路線価　×　奥行価額補正率で計算します。

Q.これで、やっと査定金額が出るのですか？

A.いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」や「不整形地」の計算をしなければなりません。

Q.まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。

A.はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。

間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

Q.不整形地の計算はどうですか？

A.不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。

不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

Q.わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。

うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

A.そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

Q.その金額で売れますか？

A.そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。

はい。詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、

より正確な査定金額が出るかと思います。

Q.わかりました。ありがとうございました。

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