前面道路の種類に違いがあるのですか？

          ↓道路の種類について解説していきます↓


Ｑ.相続予定の実家があるんですが、親に「家の前の道路は私道ではあるが、相続した後に建替えや売却をすることはできるはずだ」と言われていたのですが、私道とはいったいどういうものなんでしょうか？

A.まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。

Ｑ.たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね

A.はい、次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、複数の個人が共同で所有しています。

Ｑ.複数人で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか？

A.公道でも私道でも、その道路が建築基準法上の道路であり、敷地が2ｍ以上接していれば、建物の建築許可は得られます。

Ｑ.よかった・・・

A.ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことができない場合があります。

Ｑ.えぇ！？なんでですか？

A.私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。例えば、複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化のため補修や交換をする場合などは、私道の所有者が共同して私道の掘削や復旧をします。

Ｑ.たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね

A.はい、そのため、私道の持分を持っていない人が、いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。

Ｑ.その場合どのようにすればいいんでしょうか…

A.私道の持分を持っている所有者全員からの「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等のいわゆる「許可」が必要になります。

Ｑ.なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね！！

A.はい、ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。そうなると、せっかく建築の許可を得ることができても、工事自体ができません。

Ｑ.その場合、建替えができない・・・ということですよね？

A.はい、そうですね。また建築ができない不動産では、売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。

Ｑ.どうしたらいいんでしょうか？

A.親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。

私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、かんたんに承諾してもらえないことが少なくありません。

Ｑ.確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです・・・

A.そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は、早めに把握し、解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように、日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、問題を共有しておくことが大切です。

Ｑ.先延ばしにしがちだけどきちんと話あってる方がいいですね！

A.はい、特に私道の問題は、法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをおすすめします。

Ｑ.分かりました！ありがとうございます！

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　  不動産査定の種類は色々あるのですか？
　　　
　↓査定の種類について解説していきます↓

Q.良く聞く、「不動産鑑定」と街の不動産会社の「査定」と同じように思っていましたが、

実は違うようです。詳しく教えてもらえますか？

A.はい。確かに似ているようですが、違います。「不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価、価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは、地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なもの。そのほか、民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。」

Ｑ.なるほど、「不動産鑑定士」が行うものですか。「不動産鑑定士」ってどんな資格なんですか？

A.不動産の鑑定評価を行うことができるのは、国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた「不動産鑑定士」か、不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

Ｑ.国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか？

A.不動産鑑定士の仕事には、大きく分けて下の表のように「公的評価」と「民間評価」があります。

公的評価とは、国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。

民間評価とは、民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

Ｑ.よく分かりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？

A.不動産査定は不動産会社等が算出する「売却できそうな価格」のことです。

不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

Ｑ.個人で不動産鑑定を依頼するのはどんなときがありますか？

A.個人が不動産鑑定を利用するのは、一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます

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岡崎市天白町にある「EastPark」で
中古マンションの売却査定依頼を頂きました。

間取りは3DK
専有面積は約70㎡、築年1994年です。

岡崎市の南東部に位置します。
愛知環状線「六名」駅まで、徒歩約8分。

国道48号線（通称：岡崎刈谷線）が通っています。
スーパーやドラッグストアも充実しており、毎日の生活に大変便利です。

もし「EastPark」で物件を
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岡崎市八帖南町で中古戸建の売却査定依頼を頂きました。

土地面積は約100㎡（約30.2坪）、建物面積は約100㎡（約30.2坪）
築年1979年（昭和54年）、間取4DKです。

岡崎市内の西部に位置し、中心街の一角になります。
名鉄名古屋本線「岡崎公園前」まで徒歩約8分。
矢作川や乙川などの複数の河川が流れている町域内は、工場なども見られる住宅地になっています。また、公園や図書館と施設の整った、子育て環境良好なエリアです♪

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岡崎市内の売地の成約事例をご紹介させていただきます。

◆住所：岡崎市寿町
◆土地面積：211㎡（約63.8坪）

愛知環状鉄道「大門」駅徒歩24分♪
岡崎市の北西部に位置し、県道39号線の通るエリアでした♪

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　境界を確定する為にはどうすればよいの？

　　↓境界確定について解説していきます↓



Q.売却しようか検討している土地なんですが、境界標が見当たらないんです。

A.その物件はこれまでに測量を行い、境界標が設置されていましたか？

Q.過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、相続した土地で詳しくはわからないのです。

A.土の下に埋めれていたり、側溝のふたで見えていない場合などがあります。
建て込んでいる場所などでは、ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていて
なかなか見つけられないといった事もあります。

Q.分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。

A.境界標を設置している場合でも、建築工事や外構工事、道路工事などで
境界標が飛んでしまっているケースもあります。これだと思ったものが、
本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。

Q.探すのも大変なんですね。どうすればよいのでしょうか。

A.ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。
土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や担当者でしたら、
謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。

Q.仮に境界標が無かった場合はどうなりますか。

A.元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、
土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。
その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。

Q.まずは相談してみます。有難うございました。



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　　古い木造住宅は評価されないの？

　↓建物評価について解説していきます↓



Q.現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

A.具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。

Q.えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

A.そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

Q.たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

A.そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です

ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です

Q.47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

A.そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

Q.なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

A.いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。

Q.そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

A.人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

Q.私も現在住んでいますしね

A.はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

Q.そのようなお客様はいるのでしょうか？

A.実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。

まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

Q.分かりました！ありがとうございます！

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　仲介会社はどのような役割を果たすの？

　↓仲介会社について解説していきます↓

Q.仲介会社を通じて不動産売買を行うと、仲介手数料が必要となりますよね。

A.そうですね、仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。

Q.仲介手数料を支払ってでも、仲介会社を通すメリットって何ですか？

A.手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。
まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。
ですが、何を、どこで、どのように調べないといけないのかはわかりませんよね。

Q.確かによくわからないです。

A.次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。

Q.相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそわかりそうな気がします。

A.路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、

公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。
また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されてません。

チラシなども、売出している価格であって、実際に成約した価格では無い事が多いです。

Q.その時点での物件の適正価格はなかなか簡単にはわからないんですね。

A.そうですね。

次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。

Q.ネットを見て探す方が多いのでは無いですか？

A.そうですね、最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。
ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、個人ではそこに掲載することができません。

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　　　実測清算取引とは何ですか？

  ↓実測清算取引について解説していきます↓

Ｑ.土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。

A.はい、程度の差もありますが、異なることはあります。

Ｑ.そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。

A.そうですね。単価は変わりますね。
公簿取引といって、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、
登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。

Ｑ.それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。

A.そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

Ｑ.実測清算取引ですか？どのような取引ですか？

A.例えば、公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、
110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。

Ｑ.なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！

A.但し、メリットだけでなく注意も必要です。

Ｑ.どういった事に注意が必要ですか。

A.予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計算に影響が出る事があります。
測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。
長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。

Ｑ.確かにそうですね！

A.その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、
どちらの取引を行う方が良いのか、不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。

Ｑ.わかりました。有難うございます。
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