前面道路の種類に違いがあるのですか？

          ↓道路の種類について解説していきます↓


Ｑ.相続予定の実家があるんですが、親に「家の前の道路は私道ではあるが、相続した後に建替えや売却をすることはできるはずだ」と言われていたのですが、私道とはいったいどういうものなんでしょうか？

A.まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。

Ｑ.たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね

A.はい、次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、複数の個人が共同で所有しています。

Ｑ.複数人で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか？

A.公道でも私道でも、その道路が建築基準法上の道路であり、敷地が2ｍ以上接していれば、建物の建築許可は得られます。

Ｑ.よかった・・・

A.ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことができない場合があります。

Ｑ.えぇ！？なんでですか？

A.私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。例えば、複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化のため補修や交換をする場合などは、私道の所有者が共同して私道の掘削や復旧をします。

Ｑ.たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね

A.はい、そのため、私道の持分を持っていない人が、いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。

Ｑ.その場合どのようにすればいいんでしょうか…

A.私道の持分を持っている所有者全員からの「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等のいわゆる「許可」が必要になります。

Ｑ.なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね！！

A.はい、ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。そうなると、せっかく建築の許可を得ることができても、工事自体ができません。

Ｑ.その場合、建替えができない・・・ということですよね？

A.はい、そうですね。また建築ができない不動産では、売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。

Ｑ.どうしたらいいんでしょうか？

A.親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。

私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、かんたんに承諾してもらえないことが少なくありません。

Ｑ.確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです・・・

A.そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は、早めに把握し、解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように、日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、問題を共有しておくことが大切です。

Ｑ.先延ばしにしがちだけどきちんと話あってる方がいいですね！

A.はい、特に私道の問題は、法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをおすすめします。

Ｑ.分かりました！ありがとうございます！

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　  不動産査定の種類は色々あるのですか？
　　　
　↓査定の種類について解説していきます↓

Q.良く聞く、「不動産鑑定」と街の不動産会社の「査定」と同じように思っていましたが、

実は違うようです。詳しく教えてもらえますか？

A.はい。確かに似ているようですが、違います。「不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価、価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは、地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なもの。そのほか、民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。」

Ｑ.なるほど、「不動産鑑定士」が行うものですか。「不動産鑑定士」ってどんな資格なんですか？

A.不動産の鑑定評価を行うことができるのは、国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた「不動産鑑定士」か、不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

Ｑ.国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか？

A.不動産鑑定士の仕事には、大きく分けて下の表のように「公的評価」と「民間評価」があります。

公的評価とは、国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。

民間評価とは、民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

Ｑ.よく分かりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？

A.不動産査定は不動産会社等が算出する「売却できそうな価格」のことです。

不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

Ｑ.個人で不動産鑑定を依頼するのはどんなときがありますか？

A.個人が不動産鑑定を利用するのは、一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます

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