収益物件の売却は通常と異なるの？

　  ↓収益物件について解説していきます↓


Ｑ.賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合、居住用の不動産との違いはありますか？

Ａ.はい、賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、買主は投資を目的として買うことになります。ですので、利回りを考えて取引されます。

Ｑ.ということは査定の方法も違うのですか？

Ａ.そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。居住用の場合は近隣の事例や、建物の価値で査定金額が決められますが、収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。

Ｑ.そうなんですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？

Ａ.特に押さえていただきたいことは２つあります。
1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。
居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。

Ｑ.そうなんですね。2つ目はなんですか？

Ａ.ご売却されるタイミングです。
投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、所得税などの税金対策になります。また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、利息分のみが経費として計上できます。

Ｑ.減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。

Ａ.そうです。一般的な元利均等払いの場合、ローンの支払額が一定でもその内訳は、最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。

Ｑ.なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。

Ａ.そうですね。そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。――――――― ― ――― ― ――― ――◇.*◆◇.* ◇.*◆

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